Ultime modifiche Airbnb: termini di cancellazione e commissione — cosa cambia e strategie per mantenere le prenotazioni

Le ultime modifiche Airbnb su termini di cancellazione e commissione per prenotazione sono tra le novità più importanti per gli Host negli ultimi anni tra agosto, ottobre e dicembre 2025.

Vogliamo perciò spiegare in modo chiaro e aggiornato cosa cambia, chi è interessato, le date e le percentuali da conoscere, ma anche come adeguare la strategia di prezzo e la comunicazione per minimizzare l’impatto su prenotazioni, ricavi e reputazione. 

Termini di cancellazione Airbnb: come funzionavano e cosa cambia

Come recita l’articolo ufficiale di Airbnb sulle modifiche ai termini di cancellazione “A partire dal 1° ottobre 2025, tutti i termini di cancellazione standard per i soggiorni a breve termine (meno di 28 notti) includeranno un periodo di annullamento di 24 ore che consentirà agli ospiti di effettuare la cancellazione e ricevere un rimborso totale, tasse incluse, entro 24 ore dalla conferma della prenotazione, a condizione che questa sia avvenuta almeno 7 giorni prima del check-in (in base al fuso orario del luogo in cui si trova l’alloggio).”

Vengono quindi introdotti aggiornamenti volti a chiarire le tempistiche di rimborso, a definire più esplicitamente le condizioni in cui una cancellazione dà diritto a rimborso parziale o totale e a uniformare le pratiche di gestione delle richieste di cancellazione. 

Inoltre, Airbnb lancia i cosiddetti Termini di cancellazione Limitati, che “consentono agli ospiti di annullare una prenotazione fino a 14 giorni prima del check-in e ottenere un rimborso totale, tasse incluse.”

E, per ultimo, “I termini Rigidi non saranno più disponibili per i nuovi annunci. Se sono stati applicati a quelli attuali, verranno convertiti in Semirigidi, a meno che non decidi di disattivare l’opzione e mantenere quelli Rigidi entro il 1° ottobre 2025.”

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Le novità indicano anche che le politiche dovranno essere esposte in modo ancora più chiaro nella descrizione dell’annuncio e nelle regole della casa, perché gli ospiti prendono decisioni d’acquisto sulla base della chiarezza delle condizioni; e ricalcano l’importanza di gestire tempestivamente le comunicazioni e le richieste di cancellazione per evitare controversie che possano incidere su valutazioni e visibilità.

Come modificare i termini di cancellazione di Airbnb?

Se vuoi modificare le tue impostazioni sui termini di cancellazione in Airbnb, tra moderati, rigidi, flessibili, semirigidi, ecc., segui questi passaggi, che trovi anche nell’articolo ufficiale di Airbnb:

1. Nella sezione “Annunci” seleziona l’annuncio al quale vuoi applicare il cambio.
2. Clicca su “Il tuo spazio”.
3. Ora seleziona “Termini di cancellazione” e successivamente seleziona “Modifica”.
4. Scegli la nuova opzione di cancellazione che vuoi impostare e poi clicca su “Salva”.

Commissione Airbnb: come funziona ad oggi e cosa cambia

Airbnb propone due modelli di commissione: il sistema “condivisione commissione” e il sistema “costi singoli”. 

Nel modello condiviso l’host paga in genere circa il 3% sul totale della prenotazione (escluse tasse e servizi) mentre l’ospite mentre sta prenotando vede una commissione di servizio che può aggirarsi tra il 14% e il 16%. 

Nel modello dei costi singoli, pensato soprattutto per chi usa software di gestione, l’Host si fa carico dell’intera commissione e all’ospite non viene addebitato alcun costo aggiuntivo per il servizio. In molti mercati questa soluzione ha dimostrato di aumentare la conversione delle prenotazioni.

L’articolo ufficiale di Airbnb indica che i cambi sulla commissione saranno i seguenti:

• Per la maggior parte degli host che utilizzano un software di gestione, dal 27 ottobre 2025 verrà applicata una tariffa unica del 15,5% (costi singoli obbligatori).
• Gli host che non usano un software di gestione ma scelgono volontariamente il modello dei costi singoli vedranno la stessa tariffa unica entrare in vigore dall’1 dicembre 2025.
• Inoltre, chi si registra su Airbnb dopo il 25 agosto 2025 e utilizza un software di gestione troverà disponibile solo il modello dei costi singoli sin dall’inizio. Alcune modifiche correlate sono già state introdotte in agosto, quindi è importante verificare il proprio account per eventuali aggiornamenti specifici.

A chi si applica il cambiamento e cosa comporta in pratica

Il cambio dei termini di cancellazione applicano a tutti gli annunci di Airbnb, mentre quello della commissione è soprattutto rilevante per chi utilizza sistemi di gestione delle prenotazioni (PMS) o Channel Manager: per questi host il passaggio al modello dei costi singoli diventa automatico e obbligatorio. 

Per gli host che non usano software, il passaggio può essere facoltativo ma la data di applicazione (1 dicembre 2025) è fissata per chi decide di adottarlo. 

In pratica, il risultato è una maggiore uniformità delle commissioni a livello globale e una semplificazione del calcolo dei costi di servizio per l’ospite — ma con un leggero aumento percentuale per molti host rispetto ai livelli precedenti.

Impatto pratico su prezzi, visibilità e margini — come adeguare la strategia

L’introduzione di una commissione unica al 15,5% richiede una revisione delle tariffe e della strategia commerciale. Consigli pratici:

• Rivedi i prezzi base: sposta parte del costo della commissione nella tariffa notturna piuttosto che nei costi extra, così da mantenere il prezzo “visibile” competitivo.
• Mantieni la trasparenza: con i costi singoli gli ospiti visualizzano un prezzo finale più chiaro; questo aiuta la conversione ma richiede che la percezione del valore sia alta (foto migliori, descrizioni chiare, servizi inclusi).
• Usa pricing dinamico: adegua i prezzi in funzione stagionalità, eventi e domanda locale per compensare l’aumento della commissione senza perdere competitività.
• Controlla le fee aggiuntive: pulizie e cauzioni devono essere comunicate con chiarezza; in alcuni casi conviene incorporare la pulizia nel prezzo per semplificare la comparazione.
• Monitorizza i KPI: tasso di conversione, ADR (tariffa media giornaliera), tasso di occupazione e recensioni ti diranno se le modifiche adottate funzionano.
  

Perché, nonostante l’aumento, i costi singoli possono rimanere vantaggiosi

Anche con una commissione leggermente più alta, i costi singoli mantengono vantaggi concreti: gli ospiti vedono il prezzo finale subito, la percezione di trasparenza aumenta e i tassi di prenotazione possono migliorare. 

Per chi usa PMS, la gestione operativa è più semplice e la possibilità di offrire prezzi “tutto compreso” può trasformarsi in un vantaggio competitivo, soprattutto nei mercati dove i viaggiatori comparano rapidamente più annunci.