Coliving e Flexliving: o teu imóvel está preparado para o futuro do arrendamento em Portugal?

O mercado de arrendamento em Portugal atravessa uma fase de transformação acelerada. A rigidez dos contratos tradicionais já não responde às necessidades de um mundo globalizado, e o modelo de Alojamento Local (AL), embora popular, enfrenta novos desafios regulatórios e de mercado. É neste cenário que conceitos como o coliving e o flexliving surgem como uma resposta inovadora e com elevado potencial de rentabilidade.

Mas será este o modelo certo para si e para o seu portefólio? Na AvaiBook by idealista, acompanhamos de perto os gestores de propriedades e entendemos que a transição para estes novos modelos exige uma análise cuidada. Este guia aprofunda as vantagens e os desafios reais para o ajudar a tomar a melhor decisão estratégica.

Descodificar os Conceitos: Coliving, Flexliving e Arrendamento de Média Duração

Embora por vezes confundidos, estes termos representam realidades distintas.

Coliving: Mais do que uma Casa, uma Comunidade

O coliving em Portugal é um modelo de habitação focado na criação de uma comunidade. Os residentes possuem o seu espaço privado (quarto ou estúdio), mas partilham áreas comuns generosas e bem equipadas, com todas as despesas incluídas numa única renda mensal. A proposta de valor é a conveniência e a integração social imediata, sendo ideal para quem chega a cidades como Lisboa ou o Porto.

Flexliving: A Liberdade do Arrendamento Flexível

O flexliving é um conceito mais amplo, que tem a flexibilidade como pilar. Refere-se ao aluguer de imóveis totalmente mobilados e equipados, com contratos de duração flexível (geralmente de 1 a 11 meses) e serviços incluídos. Pode ser um estúdio para uma pessoa ou um T3 para uma família que procura uma solução “chave-na-mão”.

Arrendamento de Média Duração: O Enquadramento Contratual

Este é o mecanismo legal que viabiliza os modelos anteriores. O arrendamento de média duração, também conhecido como aluguer temporário, oferece o equilíbrio perfeito: uma rentabilidade superior ao arrendamento tradicional e uma ocupação mais estável e com menor desgaste do que o AL de alta rotatividade.

As Vantagens Estratégicas: Porquê Considerar o Coliving e o Flexliving?

Para além da inovação, estes modelos oferecem benefícios tangíveis e mensuráveis para os proprietários.

Rentabilidade Otimizada e Resiliente

A principal atração é o potencial de receita. A soma das rendas individuais de um coliving supera quase sempre a renda de um arrendamento único tradicional. Mais importante ainda, este modelo é um complemento estratégico para qualquer portefólio de Alojamento Local. Permite-lhe diversificar as suas fontes de receita, tornando o seu negócio mais resiliente à sazonalidade do turismo. Enquanto o AL capitaliza os picos da época alta, o arrendamento de média duração garante uma base de ocupação estável durante os meses mais calmos, equilibrando o seu fluxo de caixa ao longo de todo o ano

Atração de um Público de Alta Qualidade

O público-alvo – nómadas digitais, profissionais de empresas de tecnologia, estudantes de mestrado – é, regra geral, responsável e financeiramente estável. Por permanecerem no imóvel por vários meses, tendem a cuidar melhor do espaço do que um turista de fim de semana, o que resulta num menor desgaste do imóvel e do mobiliário.

Otimização de Imóveis de Grande Dimensão

Tem uma moradia ou um apartamento T4 ou T5 que é difícil de arrendar a uma única família? O coliving é a solução perfeita para rentabilizar imóveis com estas características. Permite-lhe otimizar cada metro quadrado, transformando quartos individuais em fontes de receita e as áreas comuns num valioso ativo que justifica um preço premium.

Os Desafios Reais: O Que Esperar do Flexliving e do Coliving

O sucesso nestes modelos não acontece por acaso. Embora ambos se apoiem no arrendamento de média duração, as suas exigências operacionais são significativamente diferentes. É fundamental entender que desafios partilham e onde o Coliving introduz uma camada extra de complexidade.

Desafios Comuns ao Flexliving e Coliving (Base do Arrendamento de Média Duração)

Estes são os desafios fundamentais que qualquer gestor enfrentará ao transitar do arrendamento tradicional ou do AL para um modelo de média duração, seja de um apartamento inteiro (Flexliving) ou de quartos (Coliving).

Gestão Ativa e Inclusão de Serviços

Ao contrário do arrendamento tradicional, aqui o proprietário é um prestador de serviços. A renda inclui, por norma, todas as despesas: água, eletricidade, gás, internet de alta velocidade e, por vezes, limpeza. Isto exige uma gestão ativa de faturas, contratos com fornecedores e uma resposta rápida a problemas de manutenção.

Marketing e Canais de Aquisição Específicos

O seu cliente não é um turista à procura de uma estadia de três dias. Terá de diversificar a sua estratégia para além dos portais de AL, focando-se em plataformas para arrendamento de média duração (como a Flatio ou a Uniplaces). Naturalmente, para gerir esta nova rede de canais de forma profissional, a utilização de um Channel Manager, como a AvaiBook, que se conecte a estas plataformas torna-se fundamental.

Investimento Inicial em Imóveis “Chave-na-Mão”:

Ambos os modelos exigem que o imóvel esteja totalmente mobilado, decorado e equipado (desde os eletrodomésticos a talheres e roupa de cama). A proposta de valor é a conveniência de “chegar e viver”, o que implica um investimento inicial superior ao de um imóvel para arrendamento tradicional.

Desafios Específicos e Intensificados do Coliving

Se o Flexliving é um passo em frente em termos de gestão, o Coliving é um salto quântico. Para além de todos os desafios acima, prepare-se para:

Investimento Estratégico em Áreas Comuns

Num Coliving, as áreas comuns são o produto principal, não apenas um extra. Exigem um investimento significativo para serem funcionais e atrativas: uma cozinha que permita o uso por várias pessoas ao mesmo tempo, uma sala de estar confortável e, cada vez mais, um espaço de co-working dedicado e bem equipado.

A Gestão de Comunidade como Fator Crítico (O Maior Desafio)

Este é o elemento que define o sucesso ou o fracasso de um Coliving e que não existe no Flexliving. A sua função evolui de gestor de imóveis para gestor de comunidade. Terá de:

• Fazer o match de residentes: Selecionar perfis compatíveis para viverem em harmonia.
• Definir e impor regras: Criar um manual de convivência claro sobre limpeza, ruído, visitas e uso dos espaços comuns.
• Mediar conflitos: Inevitavelmente, surgirão desentendimentos. A sua capacidade de mediar de forma neutra e eficaz será testada.
• Fomentar a comunidade (opcional, mas recomendado): Organizar jantares, workshops ou eventos para criar um verdadeiro sentido de pertença que justifique o preço premium.

Complexidade Operacional Exponencial

Gerir um apartamento T5 em regime de Coliving não é 5 vezes mais difícil do que um T1 em Flexliving; é exponencialmente mais complexo. Significa gerir 5 contratos em simultâneo com datas de entrada e saída diferentes, 5 cobranças mensais, e uma rotatividade de residentes muito superior dentro da mesma propriedade.

Uma oportunidade para os gestores mais preparados

O coliving e o flexliving representam uma fantástica oportunidade para criar um negócio mais estável e resiliente. No entanto, isto não significa que o Alojamento Local tenha perdido o seu valor. Pelo contrário, a verdadeira vantagem para o gestor moderno reside na criação de uma estratégia híbrida.

A questão não é escolher entre arrendamento de média duração ou turismo, mas sim otimizar o seu portefólio para capitalizar o melhor de ambos os mundos: usar o AL para maximizar a receita nos picos da época alta e o arrendamento de média duração para garantir uma ocupação estável e previsível durante a época baixa.

O sucesso, seja qual for o modelo, depende de uma abordagem profissional e de uma avaliação honesta da sua capacidade. A pergunta-chave evolui para: “Como posso combinar estes modelos para tornar o meu negócio à prova de futuro?”.