Alojamento Local compensa? Análise completa para investidores

O conceito de alojamento local (AL) é popular em Portugal por ser uma forma de investimento imobiliário voltado para o turismo, uma das indústrias que mais contribui para a economia nacional.

A rentabilidade do alojamento local depende de vários fatores, incluindo a localização do alojamento, a procura turística, a concorrência, os custos operacionais e a gestão do imóvel. Para quem está a ponderar investir neste tipo de negócio, existem outras considerações importantes que deverão ser tidas em conta como as obrigações fiscais, legais e operacionais em alojamento local.

Este artigo irá explicar de que forma podes avaliar se o negócio de alojamento local compensa, tendo em conta todas as etapas no negócio de alojamento local.

Custo da Licença de AL

O primeiro passo é fazer a comunicação prévia do registo, ou seja, o pedido para registar o alojamento local que é feito no balcão único eletrônico (online ou presencialmente) de forma gratuita e bastante simples.

Depois da submissão da comunicação prévia, é emitido o número de registo do estabelecimento (gerado automaticamente pelo sistema).  A partir deste momento o alojamento pode ser aberto ao público!

A Câmara Municipal, e mais recentemente a Junta de Freguesia de acordo com as novas medidas do Pacote Mais Habitação, terá que realizar a vistoria do alojamento no prazo de 30 dias após ter sido efetuada a comunicação prévia do registo. Caso todos os requisitos acima mencionados estiverem de acordo, tens a aprovação formal para atividade de alojamento local.

Impostos em Alojamento Local

Existem várias obrigações fiscais na indústria do alojamento local e neste artigo poderás compreender o que poderá compensar na tua situação.

A atividade de alojamento local integra o CAE  55201 ou 55204.

Para que a submissão da comunicação prévia do registo seja feita é necessária a declaração da atividade que pode ter regimes de contabilidade diferentes: regime simplificado ou contabilidade organizada.

Regime simplificado

O regime simplificado de tributação de IRS é aplicado se a atividade é exercida como trabalhador independente (pessoa individual) e o pedido de início de atividade é bastante simples, podendo o pedido ser feito online através do Portal das Finanças ou presencialmente numa Repartição de Finanças ou Loja do Cidadão.

Caso já tenhas a atividade aberta, deves apresentar a declaração de alterações de forma a acrescentar uma nova atividade.

Contabilidade organizada

A declaração de início de atividade neste caso deverá ser efetuada por um contabilista certificado (CC, anteriormente TOC).

O regime de contabilidade organizada pressupõe que será tributado em sede de IRC (Imposto Sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas) o que significa que constitui uma sociedade, pessoa coletiva. Neste caso, o início de atividade deve ser feito antes da criação da sociedade através do serviço Empresa na Hora.

Regime de IVA

Relativamente ao IVA, na atividade de alojamento local é possível ser isento ou estar apto para pagamento.

Isenção de IVA no alojamento local

O regime de isenção de IVA (artigo 53 do CIVA) pode ser aplicado se:

• A atividade é exercida como trabalhador independente e em Regime Simplificado
• Faturação até 14,500 € no ano anterior (2024)
• Ausência de operações de importação, exportação ou atividades relacionadas
• Ausência de transmissão de bens ou prestações de serviços previstos no anexo E do Código do IVA

Pagamento de IVA

Para todas as situações que estão forma do âmbito de isenção de IVA, independentemente do enquadramento fiscal é obrigatório:

• Faturar os serviços de alojamento com o IVA que corresponde a este serviço – 6%
• Enviar a declaração periódica de IVA do Portal das Finanças tendo em conta os prazos legais definidos (até dia 20 de cada mês).

CEAL

A CEAL – Contribuição Extraordinária no Alojamento Local é uma medida que não é aplicada de forma transversal. Esta contribuição é essencialmente aplicada a alojamentos de fração autónoma ou partes ou divisões de prédios em contexto urbano (apartamentos em cidades). NÃO é aplicada nas seguintes situações:

• Alojamento Local registado com a modalidade de Moradia;
• Alojamento Local registado com modalidade de Quarto (não ultrapassando os 3 quartos por imóvel);
• Imóveis de habitação própria e permanente que não excedam a exploração por mais de 120 dias/ ano;
• Alojamento Local localizado nos territórios do interior do país (Clica aqui para saber o território interior definido pela Portaria);
• Alojamento Local localizado em freguesias que não tenham pressão habitacional no ano civil.

Custos na gestão operacional de um alojamento local

A gestão operacional de um alojamento local envolve vários custos que são essenciais para garantir o funcionamento eficiente e a satisfação dos hóspedes. Estes custos podem variar bastante dependendo da localização, tamanho e tipo do alojamento, bem como dos serviços oferecidos.

Comissões Canais de venda (OTA’S)

A utilização das OTAs como parte da estratégia de alojamento local pode ser muito benéfica em termos de aumento da visibilidade e ocupação. No entanto, é importante gerir cuidadosamente os custos associados e considerar o impacto das comissões nas tuas operações e estratégias de preços. A utilização destes serviços vem com custos na forma de comissões que podem ir até aos 15% do valor total da reserva.

Custos operacionais

Os custos de operação na gestão de um alojamento local variam amplamente, dependendo de vários fatores como localização, tamanho do alojamento, nível de serviço oferecido e estratégias de gestão. Ter uma compreensão clara destes custos é fundamental para garantir a rentabilidade do teu investimento.

Estes custos podem ser:

• Serviços de limpeza e manutenção
• Amenities como lençóis, toalhas, guardanapos, papel higiénico, gel de banho
• Eletricidade, gás, água e internet

Cada um destes custos deve ser cuidadosamente calculado e monitorizado para garantir que a operação do alojamento local seja financeiramente sustentável.

Outras obrigações na gestão de um AL

A operação em alojamento local é bem mais que a operação diária de check ins e limpezas. As Existe uma série de obrigações fiscais que devem ser cumpridas

1. Emissão de faturas em programa certificado com o prazo até 5 dias após a prestação do serviço ou recebimento
2. Emissão de recibo do valor total da reserva a cada cliente (com as comissões das OTAs)
3. Envio de SAF-T até ao dia 20 de cada mês
4. Apresentação da declaração periódica do IVA (excluindo atividades em isenção de IVA)
5. Entrega do Modelo 30 (Rendimento pagos a não residentes) até ao final do segundo mês seguinte àquele em que pagou as comissões e taxas às OTAs com que trabalha
6. Acesso ao documento Modelo RFI21 das entidades a quem efetua os pagamentos das comissões (OTAS como Booking, Airbnb, Expedia, etc) para haver retenção na fonte de 25%.
7. TMT – Taxa Municipal Turística: Taxa da responsabilidade do hóspede e aplicada a hóspedes com mais de 13 anos/ noite. O valor desta taxa é diferente entre os munícipios.
8. Envio dos dados dos hóspedes estrangeiros a AIMA (antigo SEF)

Na AvaiBook by idealista poderás automatizar as obrigações legais e fiscais com acesso a funcionalidades de envio dos dados a AIMA de forma completamente automática, faturação certificada e envio de SAF-T, TMT, Modelo 30 e outras obrigatoriedades.  

Comparativo de Rentabilidade: Alojamento Local vs Arrendamento tradicional

Para conseguires comparar a rentabilidade potencial do teu alojamento local com o arrendamento de longa duração deverás considerar todos os fatores acima descritos.

Deverá ser feito um cálculo de todos os impostos e custos operacionais e outro cálculo de potencial rentabilidade tendo em conta a taxa de ocupação que exista na localização e preço médio dos concorrentes.

Exemplo de exercício de Cálculo de Rentabilidade:

Localização: Chiado, Lisboa

Tipologia: Apartamento T1

Estado: Renovado e mobilado

Preço para arrendamento de longa duração: 1 700€

Preço médio em Lisboa: 159€

% Ocupação (1T2023) = 64%

% Ocupação (2T2023) = 90%

*Fonte AirDNA

Cálculo de Rentabilidade Alojamento Local vs Arrendamento de Longa Duração

Para iniciares o estudo do cálculo de rentabilidade em AL, o primeiro passo é calcular o número de noites que necessitas de vender para chegar ao valor do arrendamento de longa duração, tendo em conta o preço médio por noite na localização:

• 1700€ / 159€ =11 noites.

Significa que apartir de 11 noites ocupadas, a rentabilidade é maior como aluguer de férias.

Caso a ocupação média do Alojamento a este preço for de 21 noites ( % de ocupação de 70%), a rentabilidade é a seguinte:

• 21 noites X 159€ = 3 339 €

A este resultado é necessário subtrair os custos mensais.

Se considerarmos que os custos mensais em Alojamento local é de 30% do valor total recebido e em arrendamento tradicional de 28%, podemos concluir desde já que o negócio de aluguer de férias compensa bastante mais:

Apartamento em Alojamento Local:

Receita mensal = 3 339 €

Custos mensais = 1 001,70 €

Cálculo de rentabilidade = 339€ – 1001,70€ = 2337,30€

Apartamento em Arrendamento de Longa Duração:

Receita mensal = 1 700 €

Custos mensais = 476 €

Cálculo de rentabilidade = 1 700 € – 476 € = 1 224 €

Este estudo indica que a rentabilidade em Alojamento Local é muito interessante podendo chegar a uma compensação de mais de 50% comparando com a rentabilidade em arrendamento de longa duração

Comparativamente ao arrendamento de longa duração, o AL exige maior envolvimento e gestão ativa, podendo oferecer maior rentabilidade, mas também maior risco. É crucial avaliar todos os aspetos antes de decidir investir neste mercado.

Para a uma gestão otimizada e completamente automática do teu imóvel em alojamento local, investe num software de gestão. Agenda uma reunião com a AvaiBook by idealista para falares com um membro especializado em negócio de Alojamento Local e te ajude a perceber de que forma podes otimizar ainda mais a rentabilidade do teu AL!