Alojamento Local compensa? Análise completa para investidores

O conceito de alojamento local (AL) é popular em Portugal por ser uma forma de investimento imobiliário voltado para o turismo, uma das indústrias que mais contribui para a economia nacional.

A rentabilidade do alojamento local depende de vários fatores, incluindo a localização do alojamento, a procura turística, a concorrência, os custos operacionais e a gestão do imóvel. Para quem está a ponderar investir neste tipo de negócio, existem outras considerações importantes que deverão ser tidas em conta como as obrigações fiscais, legais e operacionais em alojamento local.

Este artigo irá explicar de que forma podes avaliar se o negócio de alojamento local compensa, tendo em conta todas as etapas no negócio de alojamento local.

Custo da Licença de AL

O primeiro passo é fazer a comunicação prévia do registo, ou seja, o pedido para registar o alojamento local que é feito no balcão único eletrônico (online ou presencialmente) de forma gratuita e bastante simples.

Depois da submissão da comunicação prévia, é emitido o número de registo do estabelecimento (gerado automaticamente pelo sistema).  A partir deste momento o alojamento pode ser aberto ao público!

A Câmara Municipal, e mais recentemente a Junta de Freguesia de acordo com as novas medidas do Pacote Mais Habitação, terá que realizar a vistoria do alojamento no prazo de 30 dias após ter sido efetuada a comunicação prévia do registo. Caso todos os requisitos acima mencionados estiverem de acordo, tens a aprovação formal para atividade de alojamento local.

Para te ajudar na fase do registo do teu alojamento local, a nossa equipa criou um guia prático de como fazê-lo de forma simples e eficaz no artigo do Blog AvaiBook Como fazer o registo de alojamento local. Com este guia ficas a conhecer quais os requisitos necessários e tudo o que precisas de saber antes do registo e de que forma poderás fazê-lo sem obstáculos.

Impostos em Alojamento Local

Existem várias obrigações fiscais na indústria do alojamento local e neste artigo poderás compreender o que poderá compensar na tua situação.

A atividade de alojamento local integra o CAE  55201 ou 55204.

Para que a submissão da comunicação prévia do registo seja feita é necessária a declaração da atividade que pode ter regimes de contabilidade diferentes: regime simplificado ou contabilidade organizada.

Regime simplificado

O regime simplificado de tributação de IRS é aplicado se a atividade é exercida como trabalhador independente (pessoa individual) e o pedido de início de atividade é bastante simples, podendo o pedido ser feito online através do Portal das Finanças ou presencialmente numa Repartição de Finanças ou Loja do Cidadão.

Caso já tenhas a atividade aberta, deves apresentar a declaração de alterações de forma a acrescentar uma nova atividade.

Contabilidade organizada

A declaração de início de atividade neste caso deverá ser efetuada por um contabilista certificado (CC, anteriormente TOC).

O regime de contabilidade organizada pressupõe que será tributado em sede de IRC (Imposto Sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas) o que significa que constitui uma sociedade, pessoa coletiva. Neste caso, o início de atividade deve ser feito antes da criação da sociedade através do serviço Empresa na Hora.

Regime de IVA

Relativamente ao IVA, na atividade de alojamento local é possível ser isento ou estar apto para pagamento.

Isenção de IVA no alojamento local

O regime de isenção de IVA (artigo 53 do CIVA) pode ser aplicado se:

• A atividade é exercida como trabalhador independente e em Regime Simplificado
• Faturação até 14,500 € no ano anterior (2024)
• Ausência de operações de importação, exportação ou atividades relacionadas
• Ausência de transmissão de bens ou prestações de serviços previstos no anexo E do Código do IVA

Pagamento de IVA

Para todas as situações que estão forma do âmbito de isenção de IVA, independentemente do enquadramento fiscal é obrigatório:

• Faturar os serviços de alojamento com o IVA que corresponde a este serviço – 6%
• Enviar a declaração periódica de IVA do Portal das Finanças tendo em conta os prazos legais definidos (até dia 20 de cada mês).

Custos na gestão operacional de um alojamento local

A gestão operacional de um alojamento local envolve vários custos que são essenciais para garantir o funcionamento eficiente e a satisfação dos hóspedes. Estes custos podem variar bastante dependendo da localização, tamanho e tipo do alojamento, bem como dos serviços oferecidos.

Comissões Canais de venda (OTA’S)

A utilização das OTAs como parte da estratégia de alojamento local pode ser muito benéfica em termos de aumento da visibilidade e ocupação. No entanto, é importante gerir cuidadosamente os custos associados e considerar o impacto das comissões nas tuas operações e estratégias de preços. A utilização destes serviços vem com custos na forma de comissões que podem ir até aos 15% do valor total da reserva.

Se tens um alojamento anunciado na Airbnb, é importante que saibas claramente quanto estás a lucrar com o teu AL. Para tal, a AvaiBook oferece-te uma ferramenta avançada para calculares a rentabilidade desta OTA no teu negócio de alojamento local:

Custos operacionais

Os custos de operação na gestão de um alojamento local variam amplamente, dependendo de vários fatores como localização, tamanho do alojamento, nível de serviço oferecido e estratégias de gestão. Ter uma compreensão clara destes custos é fundamental para garantir a rentabilidade do teu investimento.

Estes custos podem ser:

• Serviços de limpeza e manutenção
• Amenities como lençóis, toalhas, guardanapos, papel higiénico, gel de banho
• Eletricidade, gás, água e internet

Cada um destes custos deve ser cuidadosamente calculado e monitorizado para garantir que a operação do alojamento local seja financeiramente sustentável.

Outras obrigações na gestão de um AL

A operação em alojamento local é bem mais que a operação diária de check ins e limpezas. As Existe uma série de obrigações fiscais que devem ser cumpridas

1. Emissão de faturas em programa certificado com o prazo até 5 dias após a prestação do serviço ou recebimento
2. Emissão de recibo do valor total da reserva a cada cliente (com as comissões das OTAs)
3. Envio de SAF-T até ao dia 20 de cada mês
4. Apresentação da declaração periódica do IVA (excluindo atividades em isenção de IVA)
5. Entrega do Modelo 30 (Rendimento pagos a não residentes) até ao final do segundo mês seguinte àquele em que pagou as comissões e taxas às OTAs com que trabalha
6. Acesso ao documento Modelo RFI21 das entidades a quem efetua os pagamentos das comissões (OTAS como Booking, Airbnb, Expedia, etc) para haver retenção na fonte de 25%.
7. TMT – Taxa Municipal Turística: Taxa da responsabilidade do hóspede e aplicada a hóspedes com mais de 13 anos/ noite. O valor desta taxa é diferente entre os munícipios.
8. Envio dos dados dos hóspedes estrangeiros a AIMA (antigo SEF)

Na AvaiBook by idealista poderás automatizar as obrigações legais e fiscais com acesso a funcionalidades de envio dos dados a AIMA de forma completamente automática, faturação certificada e envio de SAF-T, TMT, Modelo 30 e outras obrigatoriedades.  

Comparativo de Rentabilidade: Alojamento Local vs Arrendamento tradicional

Para conseguires comparar a rentabilidade potencial do teu alojamento local com o arrendamento de longa duração deverás considerar todos os fatores acima descritos.

Deverá ser feito um cálculo de todos os impostos e custos operacionais e outro cálculo de potencial rentabilidade tendo em conta a taxa de ocupação que exista na localização e preço médio dos concorrentes.

Exemplo de exercício de Cálculo de Rentabilidade:

Localização: Chiado, Lisboa

Tipologia: Apartamento T1

Estado: Renovado e mobilado

Preço para arrendamento de longa duração: 1 700€

Preço médio em Lisboa: 159€

% Ocupação (1T2023) = 64%

% Ocupação (2T2023) = 90%

*Fonte AirDNA

Cálculo de Rentabilidade Alojamento Local vs Arrendamento de Longa Duração

Para iniciares o estudo do cálculo de rentabilidade em AL, o primeiro passo é calcular o número de noites que necessitas de vender para chegar ao valor do arrendamento de longa duração, tendo em conta o preço médio por noite na localização:

• 1700€ / 159€ =11 noites.

Significa que apartir de 11 noites ocupadas, a rentabilidade é maior como aluguer de férias.

Caso a ocupação média do Alojamento a este preço for de 21 noites ( % de ocupação de 70%), a rentabilidade é a seguinte:

• 21 noites X 159€ = 3 339 €

A este resultado é necessário subtrair os custos mensais.

Se considerarmos que os custos mensais em Alojamento local é de 30% do valor total recebido e em arrendamento tradicional de 28%, podemos concluir desde já que o negócio de aluguer de férias compensa bastante mais:

Apartamento em Alojamento Local:

Receita mensal = 3 339 €

Custos mensais = 1 001,70 €

Cálculo de rentabilidade = 339€ – 1001,70€ = 2337,30€

Apartamento em Arrendamento de Longa Duração:

Receita mensal = 1 700 €

Custos mensais = 476 €

Cálculo de rentabilidade = 1 700 € – 476 € = 1 224 €

Este estudo indica que a rentabilidade em Alojamento Local é muito interessante podendo chegar a uma compensação de mais de 50% comparando com a rentabilidade em arrendamento de longa duração

Comparativamente ao arrendamento de longa duração, o AL exige maior envolvimento e gestão ativa, podendo oferecer maior rentabilidade, mas também maior risco. É crucial avaliar todos os aspetos antes de decidir investir neste mercado.

Para a uma gestão otimizada e completamente automática do teu imóvel em alojamento local, investe num software de gestão. Agenda uma reunião com a AvaiBook by idealista para falares com um membro especializado em negócio de Alojamento Local e te ajude a perceber de que forma podes otimizar ainda mais a rentabilidade do teu AL!