Lavorare con Airbnb: guida pratica e aggiornata per iniziare, crescere e guadagnare con gli affitti brevi

Lavorare con Airbnb oggi significa molto più che semplicemente mettere una casa online: è avviare un’attività che unisce ospitalità, marketing e gestione operativa, ed in generale parecchio conveniente.

La piattaforma mette a disposizione una domanda globale e strumenti immediati per monetizzare una stanza libera, un appartamento o un intero portafoglio di immobili. Conoscere i passaggi fondamentali ti evita errori costosi e ti aiuta a massimizzare i guadagni. 

Il segreto non è solo “pubblicare un annuncio”, ma costruire un’esperienza: un immobile preparato con cura, un copy che vende, prezzi dinamici, procedure operative solide e una gestione attenta delle recensioni.

Perché scegliere di lavorare con Airbnb

Molti si avvicinano a Airbnb per la visibilità globale e la facilità iniziale: pubblicare un annuncio è semplice e la piattaforma è molto intuitiva. Inoltre, è dotata di un servizio di assistenza al quale puoi sempre appoggiarti in caso di necessità.

Tuttavia, il vero vantaggio deriva dalla possibilità di trasformare uno spazio inutilizzato in una fonte di reddito ricorrente, modellando l’offerta in base alla domanda locale. 

Lavorare con Airbnb è particolarmente interessante se hai una posizione turistica o buona domanda per viaggi di lavoro, ma anche le città secondarie possono offrire ottime opportunità con una gestione attenta. 

Non bisogna dimenticare che il successo dipende dalla qualità dell’esperienza offerta e dall’efficacia delle scelte operative e di marketing.

Operazioni quotidiane, team, automazioni e scalabilità

Gestire anche una sola proprietà richiede coordinazione: pulizie puntuali, controllo dell’inventario e manutenzione preventiva sono attività ricorrenti. 

Per risparmiare tempo ed evitare errori manuali diventa vantaggioso adottare strumenti digitali come software gestionali dotati di Channel Manager con creazione degli annunci, messaggistica automatica e calendari condivisi, come AvaiBook. Questi sistemi svolgono in modo automatico una gran parte del lavoro manuale di un host, garantendo efficacia e precisione in tutte le gestioni.

Molti host scelgono di esternalizzare pulizie e manutenzione all’inizio e poi passare a un team interno quando il portafoglio cresce. 

Quando la gestione di una o due proprietà diventa fluida, pensare a scalare implica strutturare processi replicabili. 

Oltre al classico affitto turistico, si possono esplorare attività correlate come organizzare esperienze locali, sempre dalla piattaforma Airbnb. Se vuoi saperne di più guarda questo webinar sulle Airbnb Experience in Italia, organizzato con esperti del settore.

Normativa e aspetti fiscali: cosa verificare prima di iniziare 

Prima di pubblicare il primo annuncio è essenziale chiarire la posizione normativa del tuo territorio. Le regole sugli affitti brevi variano molto tra comuni e regioni: alcuni luoghi richiedono registrazioni specifiche, comunicazioni alla polizia locale o limiti ai giorni di locazione.

Sicuramente, uno dei requisiti fondamentali a livello nazionale sarà il codice CIN, codice identificativo che viene rilasciato per ogni struttura e che deve essere esposto online in tutti i canali di vendita, quindi anche sulla piattaforma Airbnb.

Dal punto di vista fiscale, i redditi derivanti da Airbnb devono essere dichiarati; la scelta tra attività occasionale o professionale influisce su obblighi come partita IVA, regime forfettario o tassazione ordinaria. 

È buona pratica consultare un commercialista per valutare la convenienza fiscale e capire come gestire fatturazione, ritenute e IVA se si offrono servizi aggiuntivi continuativi. 

Infine, controlla le coperture assicurative: Airbnb offre una protezione Con AirCover, ma per un’attività più strutturata è spesso necessario integrare con polizze extra per danni o responsabilità civile.

Preparare la proprietà: prima impressione e comfort 

Il primo elemento che determina il successo è la qualità dell’immobile e la sua presentazione. Allestire uno spazio che trasmetta pulizia, ordine e cura significa investire in arredi funzionali, biancheria di buona qualità e una luce accogliente. 

Allo stesso tempo, non trascurare i servizi essenziali che non devono mancare in una struttura turistica, come: wifi veloce, stoviglie di base, guide locali e istruzioni chiare per il check-in. 

Questi elementi migliorano la soddisfazione dell’ospite e portano a recensioni positive che a loro volta incrementano la visibilità.

Anche piccoli dettagli di benvenuto, kit informativi con consigli locali e la chiarezza sulle regole della casa migliorano la percezione del valore offerto

La fotografia professionale è fondamentale perché le immagini sono il primo elemento di scelta degli ospiti: scatti luminosi, inquadrature ampie e foto dei dettagli più importanti (cucina attrezzata, bagno, vista) aumentano significativamente il tasso di conversione. 

Se vuoi più informazioni su come realizzare fotografie di buona qualità senza attrezzatura professionale, guarda questo webinar fatto insieme ad idealista.

Creare un annuncio che converte

Scrivere un annuncio efficace richiede equilibrio tra chiarezza e valorizzazione dei punti di forza. 

Il titolo deve essere sintetico e includere elementi ricercati dagli ospiti, come la posizione o un servizio distintivo. La descrizione dovrebbe raccontare l’esperienza ospitata, spiegando cosa rende unica la tua offerta e fornendo dettagli pratici su accesso, regole della casa e servizi inclusi. 

Nella scrittura è utile usare parole chiave correlate, per esempio inserire parole legate alla località e a ciò che cercano i viaggiatori. 

Essere trasparenti su costi aggiuntivi, capacità e regole riduce incomprensioni e cancellazioni. La comunicazione gioca un ruolo centrale, usa messaggi automatici per conferme e istruzioni sono utili per scalare l’attività, ma devono essere bilanciati da risposte personalizzate quando serve. 

Non dimenticare che le recensioni sono il motore di crescita su Airbnb: le prime cinque o dieci recensioni determinano spesso il successo iniziale. Per ottenerle, è utile partire con tariffe promozionali, offrire piccoli omaggi e concentrarsi su un’ospitalità eccellente. 

Strategie di prezzo e Revenue Management 

Il pricing dinamico è la leva principale per massimizzare il guadagno. Adattare le tariffe in base a stagione, eventi locali e domanda consente di aumentare i tuoi ricavi. 

Esistono strumenti che automatizzano gli aggiustamenti di prezzo, ma senza perdere mai il controllo, come la funzionalità Dynamic Pricing di AvaiBook. 

È strategico offrire sconti per soggiorni lunghi o per prenotazioni anticipate e considerare una tariffa di pulizia separata per coprire i costi operativi. La trasparenza sui prezzi è fondamentale: tariffe poco chiare possono causare recensioni negative o cancellazioni.

Vuoi sapere quanto si guadagna realmente con Airbnb? Usa la calcolatrice che abbiamo preparato.

Tipologie di attività: come si può lavorare con Airbnb

Esistono approcci diversi per chi vuole lavorare con Airbnb. Alcune persone lo fanno come host occasionale, affittando una stanza o l’intero appartamento per periodi limitati e concentrandosi sul guadagno extra. 

Altri intraprendono la strada del property manager professionale, gestendo più annunci, standardizzando servizi e investendo in automazioni. 

Un’opzione intermedia è il co-hosting: si offre supporto operativo a proprietari che non hanno tempo (o voglia) di occuparsi delle attività quotidiane, ricevendo una percentuale sulle prenotazioni. 

Qualunque sia la strada scelta, è importante definire fin da subito la scala e il livello di servizio che si vuole offrire.