Guía práctica 2023: declaración de la Renta para alquileres vacacionales

 

Entender cómo se declara el alquiler de un piso turístico o vivienda vacacional es fundamental para cualquier propietario que desee rentabilizar sus alojamientos de manera legal y eficiente. El alquiler vacacional es una opción cada vez más popular, tanto para viajeros como para propietarios, por eso es importante saber que se trata de una actividad regulada y hay que estar al tanto de las obligaciones de tributación y los tipos de impuestos que afectan a esta actividad, como el IRPF, el IVA y el IAE.

A lo largo de este artículo, te guiaremos paso a paso por el proceso de declaración de alquiler de una vivienda  turística o vacacional, abordando aspectos clave como el registro, la gestión de los ingresos y los gastos deducibles. Además, te proporcionaremos consejos prácticos y herramientas útiles para facilitar tus tareas y tener toda tu gestión controlada.

Así que, si eres propietario de una vivienda vacacional o estás pensando en convertir tu propiedad en un alojamiento vacacional, ¡sigue leyendo! Esta guía te ayudará a comprender la legislación vigente y a cumplir con tus obligaciones fiscales de la forma más sencilla posible.

 

Infografía gratuita: Declaración de la RENTA del alquiler vacacional según el tipo de gestión

¿Qué tipo de gestor o propietario eres? No todos los gestores o propietarios trabajan de la misma manera, es por esta razón que en esta infografía te explicamos los fundamentos básicos para entender la clasificación en la que se basa la Agencia tributaria para poder declarar ingresos y gastos acordes a cada modelo de gestión.

Además, no te pierdas el webinar sobre la Renta para alquiler vacacional, al que puedes acceder desde el enlace incluido en la infografía.

 

¿Qué se considera alquiler turístico?

Antes de adentrarnos en el proceso de declaración, es importante tener claro el concepto  sobre qué se considera alquiler turístico. Según la Agencia Tributaria, un alquiler turístico se define como aquel que tiene como destino primordial un uso distinto al de vivienda habitual y que se cede temporalmente amueblado y equipado en condiciones de uso inmediato, con fines turísticos, vacacionales o de ocio, a cambio de un precio. Esta definición nos ayuda a diferenciar este tipo de alquiler de otros arrendamientos regulados dentro de la LAU y, así, conocer las obligaciones fiscales correspondientes.

El alquiler vacacional contempla dos variables fundamentales a tener en cuenta para considerar las obligaciones aplicables y se basa en:

• Alquileres que ofrecen servicios complementarios propios de la industria hotelera y en consecuencia se consideran rendimientos de actividades económicas. Esta modalidad contempla servicios como recepción, limpieza diaria, comidas, actividades…
• Alquileres que no ofrecen servicios complementarios propios de la industria hotelera y se consideran rendimientos de capital inmobiliario. Alojamientos que no ofrecen servicios más allá de los básicos para cubrir la actividad fundamental como la limpieza en la entrada y en la salida, menaje, mantenimiento…

Esta diferenciación es fundamental tanto para la aplicación de impuestos como para la aplicación de deducciones.

 

Deducciones

Los gastos deducibles a la hora de presentar la declaración de la Renta de un alquiler turístico están regulados en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF y aplican a particulares, empresas y autónomos, no obstante es muy importante diferenciar entre los rendimientos procedentes de actividades económicas y los rendimientos procedentes de capital inmobiliario como matizamos en el anterior apartado, puesto que las deducciones de este segundo caso, solo aplican al periodo en el que la vivienda ha estado alquilada y no aplica si no ha habido reservas.

Por lo tanto, los gastos deducibles generados por rendimientos de capital inmobiliario han de prorratearse para los periodos aplicables en la mayoría de sus casos pero no es así cuando se trata de rendimientos por actividades económicas.

Los gastos deducibles más comunes son:

• Intereses de préstamos y créditos relacionados con la adquisición o mejora de la vivienda.
• Amortización de la vivienda y de los bienes que formen parte de ella, siempre que sean necesarios para la actividad turística.
• Gastos de conservación y reparación de la vivienda, como pintura, reparaciones menores o mantenimiento.
• Gastos de servicios y suministros de la vivienda, como agua, electricidad, gas, menaje, limpieza, lavandería o seguridad.
• Gastos de gestión y administración del alquiler, como comisiones, asesoría fiscal o seguros.
• Comisiones de las OTAs

Además de conocer los gastos deducibles en el alquiler vacacional, es fundamental que puedas justificar estos gastos por medio de facturas que dejen reflejada la repercusión de este gasto en el alojamiento al que quieres aplicar la deducción.

Del mismo modo, has de saber que existen límites y que los gastos deducibles no pueden superar los rendimientos íntegros obtenidos, de ser así podrás prorratear estos gastos en un periodo de cuatro años.

 

Normativa para los alquileres turísticos

El marco legal que rige los alquileres turísticos en España se extrae de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) y la nueva ley de 2013 (Ley 4/2013). La LAU establece las bases para los arrendamientos de viviendas y locales, mientras que la Ley 4/2013 introdujo modificaciones para fomentar el mercado de alquiler y adaptarse a las nuevas formas de alojamiento turístico. No obstante, la normativa para las viviendas de uso turístico o vacacional está derivada a cada Comunidad Autónoma y no existe una normativa común que permita unificar criterios. En cualquier caso, uno de los elementos comunes a toda norma autonómica es la de que para poder ejercer esta actividad, hay que estar en posesión de una licencia turística, para cuya obtención hacen falta unos mínimos comunes que incluyen:

• Cumplir con la normativa vigente en materia de habitabilidad  y seguridad
• La presentación de una declaración responsable en la que el propietario se compromete a cumplir con la normativa aplicable
• Disponer de un certificado de eficiencia energética

Es esencial informarse sobre la normativa específica de la comunidad autónoma en la que se ubica la vivienda turística, ya que el incumplimiento de las regulaciones locales puede acarrear sanciones e incluso la clausura de la actividad.

Las asociaciones para propietarios y gestores de alquiler vacacional también resultan muy útiles para estar protegido e informado acerca de cambios y actualizaciones de normativa. 

 

¿Cómo declarar los ingresos de tu alquiler vacacional?

En el caso de los rendimientos por actividades económicas, es decir, aquellos alquileres que ofrecen servicios de hospedaje, los impuestos que aplican son:

• Impuesto de las Actividades Económicas (IAE) – se trata de un impuesto directo y se aplica por realizar cualquier tipo de actividad llevada a cabo tanto por personas físicas como jurídicas. De cualquier modo, es un impuesto cuyo propósito es prácticamente censal y solo afecta a negocios que generan por encima del millón de euros.Sí que hay que estar dado de alta en el epígrafe 685 del IAE.
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) – la ley 37/1992 establece que  Los alquileres vacacionales con servicios de hospedaje están sujetos a IVA. En este caso se aplica un tipo del 10% en las facturas de los huéspedes y un 21% en las comisiones de agencias de viajes online que intervengan en la reserva y pago del alojamiento.
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) – reflejado en la Ley 35/2006, Este impuesto aplica a todas las personas físicas residentes en España. Los ingresos generados por el alquiler vacacional con servicios de hospedaje se consideran rendimientos de actividades económicas y deben declararse como tal 

En el caso de los rendimientos por capital inmobiliario, es decir, que no ofrecen servicios complementarios más allá de los imprescindibles:

• Impuesto de Actividades Económicas (IAE) – al igual que en el caso anterior, hay que estar registrado pero no aplica gravamen si no se factura el millón de euros.
• Impuesto sobre las personas físicas (IRPF) – aplican a los rendimientos del capital inmobiliario y es importante apuntar que no aplicarán los descuentos por vivienda habitual puesto que la vivienda vacacional es aquella que no contempla la finalidad de vivienda habitual.

En este caso, cabe destacar que hay que indicar el tiempo que la vivienda no ha estado alquilada puesto que Hacienda sí que aplica una renta para este periodo que oscila entre el 1 y el 2,2% del valor catastral.

El IVA no aplica para esta categoría, los alojamientos turísticos que no ofrecen servicios adicionales, están exentos de IVA.

 

El modelo 179

Aunque no es un documento que tengan que presentar los propietarios en su Declaración de la Renta, es importante saber en qué consiste.

Siempre que se genera una reserva por medio de un intermediario tipo Booking o Airbnb, este prestador del servicio de intermediación ha de reportar la información de la reserva a Hacienda para que esta tenga un control de la regularización de la oferta vacacional en España.

Todos aquellos propietarios que alquilen sus viviendas vacacionales por estos métodos han de saber que su actividad llega a la Agencia Tributaria y por eso es importante que reflejen sus ingresos brutos a pesar de que luego puedan aplicar las deducciones correspondientes a las comisiones y otros gastos.

 

Consejos adicionales sobre la declaración de la renta

Administrar un alquiler vacacional puede ser un desafío, especialmente cuando se trata de cumplir con las obligaciones fiscales y legales. Por eso te dejamos algunos consejos adicionales para propietarios de alquileres vacacionales que te ayudarán a llevar un control adecuado de tu negocio y evitar problemas con las autoridades.

En primer lugar, es esencial mantener un registro detallado de ingresos y gastos asociados a tu alquiler vacacional. Esto no solo te permitirá declarar de manera correcta tus ingresos y deducciones, sino que también facilitará la gestión y el control de la rentabilidad del negocio. Asegúrate de conservar facturas, recibos y cualquier otro documento que justifique los ingresos y gastos realizados.

Otro aspecto clave es consultar las regulaciones locales y autonómicas aplicables a tu alquiler vacacional. Como ya mencionamos, cada comunidad autónoma tiene sus propias normativas y requisitos, por lo que es importante estar al tanto de las obligaciones específicas de tu región. Además, no olvides revisar las ordenanzas municipales que puedan afectar a tu actividad, como restricciones de ruido o normas de convivencia en la comunidad de vecinos.

Por último, considera la contratación de un asesor fiscal especializado en alquileres vacacionales. Un profesional con experiencia en este ámbito podrá orientarte en el cumplimiento de tus obligaciones fiscales, así como en la optimización de tus ingresos y deducciones. Contar con el apoyo de un experto te permitirá dedicar más tiempo y esfuerzo al crecimiento y mejora de tu negocio, y te proporcionará tranquilidad al saber que tus asuntos fiscales están en manos de un especialista.

Como hemos visto a lo largo del artículo, la declaración de ingresos en un alquiler vacacional es un tema complejo que requiere un conocimiento adecuado de la normativa y los impuestos aplicables. Es necesario diferenciar si tu alquiler ofrece servicios de hospedaje o no, ya que esto determinará qué impuestos debes tener en cuenta y cómo presentar la declaración.

Esperamos que este artículo te haya proporcionado una visión clara y útil sobre cómo declarar los rendimientos del alquiler de una vivienda vacacional o piso turístico. ¡Buena suerte en tu aventura como propietario de alquileres vacacionales!