Escrito por:
Tatiana Martínez
Ventas
Entender cómo se declara el alquiler de un piso turístico o vivienda vacacional es fundamental para cualquier propietario que desee rentabilizar sus alojamientos de manera legal y eficiente. El alquiler vacacional es una opción cada vez más popular, tanto para viajeros como para propietarios, por eso es importante saber que se trata de una actividad regulada y hay que estar al tanto de las obligaciones de tributación y los tipos de impuestos que afectan a esta actividad, como el IRPF, el IVA y el IAE.
A lo largo de este artículo, te guiaremos paso a paso por el proceso de declaración de alquiler de una vivienda turística o vacacional, abordando aspectos clave como el registro, la gestión de los ingresos y los gastos deducibles. Además, te proporcionaremos consejos prácticos y herramientas útiles para facilitar tus tareas y tener toda tu gestión controlada.
Así que, si eres propietario de una vivienda vacacional o estás pensando en convertir tu propiedad en un alojamiento vacacional, ¡sigue leyendo! Esta guía te ayudará a comprender la legislación vigente y a cumplir con tus obligaciones fiscales de la forma más sencilla posible.
¿Qué tipo de gestor o propietario eres? No todos los gestores o propietarios trabajan de la misma manera, es por esta razón que en esta infografía te explicamos los fundamentos básicos para entender la clasificación en la que se basa la Agencia tributaria para poder declarar ingresos y gastos acordes a cada modelo de gestión.
Además, no te pierdas el webinar sobre la Renta para alquiler vacacional, al que puedes acceder desde el enlace incluido en la infografía.
¡Todo lo que debes saber sobre la tributación de los alquileres turísticos!
Antes de adentrarnos en el proceso de declaración, es importante tener claro el concepto sobre qué se considera alquiler turístico. Según la Agencia Tributaria, un alquiler turístico se define como aquel que tiene como destino primordial un uso distinto al de vivienda habitual y que se cede temporalmente amueblado y equipado en condiciones de uso inmediato, con fines turísticos, vacacionales o de ocio, a cambio de un precio. Esta definición nos ayuda a diferenciar este tipo de alquiler de otros arrendamientos regulados dentro de la LAU y, así, conocer las obligaciones fiscales correspondientes.
El alquiler vacacional contempla dos variables fundamentales a tener en cuenta para considerar las obligaciones aplicables y se basa en:
Esta diferenciación es fundamental tanto para la aplicación de impuestos como para la aplicación de deducciones.
Los gastos deducibles a la hora de presentar la declaración de la Renta de un alquiler turístico están regulados en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF y aplican a particulares, empresas y autónomos, no obstante es muy importante diferenciar entre los rendimientos procedentes de actividades económicas y los rendimientos procedentes de capital inmobiliario como matizamos en el anterior apartado, puesto que las deducciones de este segundo caso, solo aplican al periodo en el que la vivienda ha estado alquilada y no aplica si no ha habido reservas.
Por lo tanto, los gastos deducibles generados por rendimientos de capital inmobiliario han de prorratearse para los periodos aplicables en la mayoría de sus casos pero no es así cuando se trata de rendimientos por actividades económicas.
Los gastos deducibles más comunes son:
Además de conocer los gastos deducibles en el alquiler vacacional, es fundamental que puedas justificar estos gastos por medio de facturas que dejen reflejada la repercusión de este gasto en el alojamiento al que quieres aplicar la deducción.
Del mismo modo, has de saber que existen límites y que los gastos deducibles no pueden superar los rendimientos íntegros obtenidos, de ser así podrás prorratear estos gastos en un periodo de cuatro años.
El marco legal que rige los alquileres turísticos en España se extrae de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) y la nueva ley de 2013 (Ley 4/2013). La LAU establece las bases para los arrendamientos de viviendas y locales, mientras que la Ley 4/2013 introdujo modificaciones para fomentar el mercado de alquiler y adaptarse a las nuevas formas de alojamiento turístico. No obstante, la normativa para las viviendas de uso turístico o vacacional está derivada a cada Comunidad Autónoma y no existe una normativa común que permita unificar criterios. En cualquier caso, uno de los elementos comunes a toda norma autonómica es la de que para poder ejercer esta actividad, hay que estar en posesión de una licencia turística, para cuya obtención hacen falta unos mínimos comunes que incluyen:
Es esencial informarse sobre la normativa específica de la comunidad autónoma en la que se ubica la vivienda turística, ya que el incumplimiento de las regulaciones locales puede acarrear sanciones e incluso la clausura de la actividad.
Las asociaciones para propietarios y gestores de alquiler vacacional también resultan muy útiles para estar protegido e informado acerca de cambios y actualizaciones de normativa.
En el caso de los rendimientos por actividades económicas, es decir, aquellos alquileres que ofrecen servicios de hospedaje, los impuestos que aplican son:
En el caso de los rendimientos por capital inmobiliario, es decir, que no ofrecen servicios complementarios más allá de los imprescindibles:
En este caso, cabe destacar que hay que indicar el tiempo que la vivienda no ha estado alquilada puesto que Hacienda sí que aplica una renta para este periodo que oscila entre el 1 y el 2,2% del valor catastral.
El IVA no aplica para esta categoría, los alojamientos turísticos que no ofrecen servicios adicionales, están exentos de IVA.
Aunque no es un documento que tengan que presentar los propietarios en su Declaración de la Renta, es importante saber en qué consiste.
Siempre que se genera una reserva por medio de un intermediario tipo Booking o Airbnb, este prestador del servicio de intermediación ha de reportar la información de la reserva a Hacienda para que esta tenga un control de la regularización de la oferta vacacional en España.
Todos aquellos propietarios que alquilen sus viviendas vacacionales por estos métodos han de saber que su actividad llega a la Agencia Tributaria y por eso es importante que reflejen sus ingresos brutos a pesar de que luego puedan aplicar las deducciones correspondientes a las comisiones y otros gastos.
Administrar un alquiler vacacional puede ser un desafío, especialmente cuando se trata de cumplir con las obligaciones fiscales y legales. Por eso te dejamos algunos consejos adicionales para propietarios de alquileres vacacionales que te ayudarán a llevar un control adecuado de tu negocio y evitar problemas con las autoridades.
En primer lugar, es esencial mantener un registro detallado de ingresos y gastos asociados a tu alquiler vacacional. Esto no solo te permitirá declarar de manera correcta tus ingresos y deducciones, sino que también facilitará la gestión y el control de la rentabilidad del negocio. Asegúrate de conservar facturas, recibos y cualquier otro documento que justifique los ingresos y gastos realizados.
Otro aspecto clave es consultar las regulaciones locales y autonómicas aplicables a tu alquiler vacacional. Como ya mencionamos, cada comunidad autónoma tiene sus propias normativas y requisitos, por lo que es importante estar al tanto de las obligaciones específicas de tu región. Además, no olvides revisar las ordenanzas municipales que puedan afectar a tu actividad, como restricciones de ruido o normas de convivencia en la comunidad de vecinos.
Por último, considera la contratación de un asesor fiscal especializado en alquileres vacacionales. Un profesional con experiencia en este ámbito podrá orientarte en el cumplimiento de tus obligaciones fiscales, así como en la optimización de tus ingresos y deducciones. Contar con el apoyo de un experto te permitirá dedicar más tiempo y esfuerzo al crecimiento y mejora de tu negocio, y te proporcionará tranquilidad al saber que tus asuntos fiscales están en manos de un especialista.
Como hemos visto a lo largo del artículo, la declaración de ingresos en un alquiler vacacional es un tema complejo que requiere un conocimiento adecuado de la normativa y los impuestos aplicables. Es necesario diferenciar si tu alquiler ofrece servicios de hospedaje o no, ya que esto determinará qué impuestos debes tener en cuenta y cómo presentar la declaración.
Esperamos que este artículo te haya proporcionado una visión clara y útil sobre cómo declarar los rendimientos del alquiler de una vivienda vacacional o piso turístico. ¡Buena suerte en tu aventura como propietario de alquileres vacacionales!