Retrospectiva del 2022: el alquiler vacacional ejemplo de fortalecimiento en el sector

 

Llega el fin del tercer año de la era postcovid, el tercer año en el que el macroentorno ha protagonizado una serie de sucesos excepcionales y el tercer año en el que el sector turístico ha seguido adaptándose a los cambios inesperados del mercado y la demanda.

A finales de 2022 sin bolas de cristal, ni falso optimismo, podemos confirmar que este año acaba con cifras muy similares al 2019 en cuanto a ocupación y con beneficios medios superiores a dicho año, -el último conocido por la estabilidad de la demanda, de los precios y de la estacionalidad-.

El sector turístico siempre ha sido resiliente y la relativamente reciente modalidad del alquiler vacacional continúa con todo el músculo y fuerza que la juventud con experiencia supone, o como se decía en los 90, Joven Aunque Sobradamente Preparado.

Si trabajáis con alquileres vacacionales, habréis vivido de primera mano los cambios de comportamiento del mercado y la demanda en cuanto a tiempo de antelación de reservas, demanda de servicios o aceptación en las políticas de precios, -entre otras variables-. En este artículo, vamos a analizar los contratiempos que se han superado durante el 2022 y cómo el orden vacacional ha salido reforzado.

 

Primer trimestre del 2022

En enero de 2022, el número de reservas escaseaba, y es que la variable Omicrón nos aguó las fiestas y escapadas navideñas con la continuidad de las restricciones y el uso de las mascarillas, (no fue hasta febrero que dejó de ser obligatoria al aire libre). Recordemos que históricamente, enero es el mes en el que gran parte de los viajeros planifican sus vacaciones. Pero en 2022 hubo que esperar a que las restricciones disminuyesen para que la COVID no fuese el freno de los viajeros a la hora de reservar diferentes escapadas.

En febrero estalló la guerra en Ucrania, pero los españoles llevaban ya demasiado tiempo esperando para poder hacer planes con libertad y las reservas de Semana Santa no dejaron de fluir.

 

Segundo trimestre del 2022

El incremento en el precio de la gasolina y las pernoctaciones tampoco fueron un impedimento para que los viajeros pudieran disfrutar de la Semana Santa, llegando al 100% de ocupación en algunas zonas de España como refleja este informe de FEVITUR (Federación Española de Viviendas Turísticas).

 

Verano 2022

Si hacemos memoria, no había terminado septiembre cuando se empezaba a hacer un balance positivo del verano 2022. Se podía concluir afirmando que el balance era “muy positivo” y que los niveles de normalidad reservas generadas volvían a parecerse a los de 2019.

 

Último trimestre de 2022

En los últimos años, la Booking Window -o la antelación con la que los viajeros reservaban sus viajes- se había vuelto incontrolable, las estrategias de precios y los niveles de ocupación variaban sin ningún tipo de estabilidad y aunque las reservas de último minuto (las denominadas Last Minute) siguen superando a las anticipadas, varios indicadores apuntan a que estas han aumentado un 24% más que en 2021.

 

Cuando analizamos los resultados de la salud del alquiler vacacional, hay que tener en cuenta tres parámetros básicos:

1. Ocupación

Según el INE, a fecha de octubre de 2022, las pernoctaciones en alojamientos turísticos aumentaron un 56,1% con respecto a los 10 meses equivalentes del 2021, si bien es cierto que todavía es un 0,45% menos que en 2019, la lectura de estos datos revela un “progresa muy adecuadamente”, sobre todo teniendo en cuenta que el parámetro fundamental es el de la rentabilidad y este sí que ha superado los niveles de 2019.

2. ADR (Tarifa media diaria)

Si una palabra, además de sostenibilidad, ha protagonizado webinares, noticias y promociones, ha sido la palabra “DIGITALIZACIÓN”. Más allá de los softwares conocidos, aquellas herramientas de control y estrategia de precios y del mercado, han sido el gran descubrimiento para muchos gestores. Fue en el verano del 2020 cuando los viajeros no sabían a donde ir y los propietarios y gestores desconocían qué precios aplicar en sus alojamientos.

Las herramientas de Revenue han sido un imprescindible en la industria puramente hotelera desde hace años, si bien es cierto que la modalidad de alquiler vacacional está viéndose abocada a cumplir con más requisitos, también es cierto que es un sector que se ha profesionalizado más, ya sea por la propia naturaleza del mercado, de la demanda y/o de los protagonistas que requieren y exigen mayores garantías para sí.

Y es que, gracias a las herramientas de control de precios, muchos gestores se han podido adaptar al incremento progresivo de precios, que no siempre es equivalente a la inflación, otra gran protagonista de la economía en 2022.

Desde 2019, la tarifa media diaria ha crecido por encima del IPC generando mayores beneficios.

3. Revenue

Como ya hemos comentado y lo sabemos todos, la naturaleza del sector turístico y sus profesionales es resiliente desde siempre y en todas sus vertientes. Lo que es lógico puesto que, tras una etapa de inestabilidad superada, la oferta se ha adaptado y ha salido reforzada. Los ingresos en el sector vacacional han sido superiores a los de 2019. De media, los destinos de interior han incrementado sus beneficios por encima del 7% y los de costa por encima del 10%. Sobra mencionar que las medias son genéricas y que la tipología de alojamiento, zona, infraestructura y otras variables de la oferta, inciden en los resultados finales.

Los alojamientos con más estabilidad han sido los apartamentos y las villas, así como los destinos de costa. No obstante, entre la oferta hotelera y la extrahotelera, ha existido cierta preferencia por esta segunda opción, puesto que se sigue apostando por la independencia que aporta el alquiler vacacional y, si los turistas han recortado en gastos, ha sido en actividades culturales, restauración o paquetes turísticos.

 

¿Qué nos depara el 2023?

El alquiler vacacional sigue siendo una modalidad muy atractiva para muchos inversores y propietarios que se plantean esta tipología de alquiler, no solo porque los beneficios son superiores a los del alquiler vacacional, sino porque la reforma en la Ley de Vivienda puede atraer a la diversificación. El 2023 también trae la reforma en los requisitos del registro de viajeros, este cambio sobre la ya existente obligación de registrar a los viajeros alojados en un alojamiento vacacional entra en vigor a partir del 2 de enero de 2023, pero no será obligatorio adaptarse hasta el 2 de junio. No obstante, es un cambio que ha generado mucha

polémica y habrá que seguir su evolución, ¡no te pierdas nuestra newsletter pues comentamos todas las novedades del sector! Si os ha gustado este artículo, podéis acceder aquí al enlace del webinar que hicimos con Alvaro Graciani donde repasamos este tipo de datos y nos comparte su visión como secretario general de AVVA PRO, economista, abogado y gestor de alojamientos turísticos.